浅谈追索物业费诉讼时效的认定

           近日，我院受理了一起物业公司诉业主要求缴纳2012年12月至2017年12月物业费共计24414.17元的案件，业主提出抗辩，认为诉讼时效已过，只同意缴纳近三年的物业费。该诉讼时效期间如何认定，大家说法不一。

一种观点认为：物业服务合同具有公共服务性和持续履行性。物业服务公司提供的如绿化、安保、清洁等服务具有明显的公共服务特点，针对的是小区全体业主而不是单个或某几个业主。在部分业支付物业费时，物业服务公司仍在继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益，因而难以像一般民事合同一样针对个别业主履行抗辩权。另外，物业服务合同的双方当事人之间一般具有长期的、稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信任，当业主未支付某一期物业费时，物业服务公司不去及时追索或主张，是基于维护双方间良好的关系，而非怠于行使权利。因此，对物业服务公司连续提供物业服务的情况，无需对诉讼时效起算点进行审查、确认，对其支付物业费请求权的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。

另一种观点认为：现在物业管理越来越规范，所签订的合同对物业费支付周期及履行期限均有明确约定，其诉讼时效应当从每一期物业费履行期限届满之日起算。

笔者认同第二种意见，即诉讼时效起算时间“从每一期物业费履行期限届满之日起算”优于“从最后一期物业费履行期限届满之日起算”。诉讼时效制度的价值取向是平衡当事人的权益，一方面是督促权利人行使权利，另一方面是稳定社会交易秩序，维护整个社会的公共利益。按照第一种观点，其实就是不适用诉讼时效规定，物业服务公司可以随时主张物业费，也可以等到合同履行完毕或解除、终止后再提起，这样既起不到督促物业服务公司及时行使权利的目的，也会使业主受到不正当请求或过时请求的损害，不利于整个社会秩序的稳定，诉讼时效制度的价值取向也会落空。在定期缴纳物业费的合同中，每期物业费履行期间届满，业主没有在合同约定的履行期限内支付物业费，就是一种违约行为，侵害了物业公司的债权，应从此时开始承担违约责任，诉讼时效期间也应当从此时开始计算。如果诉讼时效期间从最后一期物业费履行期限届满之日起算，必然会得出业主没有依约缴纳前几期物业费也没有侵害物业公司物业费债权的结论，这显然与事实不符。笔者查阅了中国裁判文书网上对这一问题的判决，有支持亦有驳回，期待最高院尽快对此作出统一规定，从而统一裁判尺度。

     作者：诉调对接中心 张晓燕  编辑：王梦婕