开发商“代征契税”引购房争议

         在当前的房地产市场中，由开发商向购房者代征商品房契税似乎已成为行业中的惯例，有的甚至还代收公共维修基金、房屋登记费及工本费等，如购房者不愿向开发商缴纳上述费用，则不能签合同或不能收房。

近日，三山区法院一起经二审维持的商品房预售合同纠纷案就反映出消费者对这种商业行规的不满。2010年1月份，张某在开发商处购买了一套住房，可眼见交房日期将至，他却收到了开发商寄来的通知书，要求将契税、印花税费、公共维修基金、房屋登记费等一系列费用全部缴清之后，方可交房。交房现场，双方就购房者是否应当向开发商缴纳房屋契税产生了分歧，后交房未果，张某一纸诉状将开发商告上了法庭。

法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，买受方将购房款交付给开发商后，开发商未按约定交付房屋，应属违约。开发商要求张某缴纳的一系列费用中，除房屋尾款及补面积差价两项费用属开发商自行收取外，其他所应缴纳的契税及费用等应属于税务部门职责范围。根据我国相关法律规定，契税要由税务征收机关直接征收，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。因此，开发商代收契税、印花税等费用于法无据，依法应承担逾期交房的违约责任。

可以看到，由开发商代征商品房契税存在着诸多隐患和风险，侵害了购房者和国家利益。一方面，部分开发商在代征契税后并没有及时入库，造成一些购房者迟迟无法拿到房产证；另一方面，一些不诚信的开发商可能会将这笔资金挪作他用，一旦资金链断裂，购房者缴纳的契税很可能会面临血本无归的风险。因此，对于某些不合理的“行规”，法律绝不能采取放任态度，政府有关部门也应采取积极措施进行监管，以更好地维护消费者的合法权益。

在多数情况下，行规在商业活动中发挥着不可或缺的调整功能，其对于法律规范的实施也起到了一定的辅助作用，但应当明确的是，商业行规的地位低于法律规范，当商业行规的内容于法律相冲突时，则应当以法律为准绳，服从于法律的规定。

（民二庭  程 昕）