买卖合同未成立 中介报酬不支持

房屋买卖交易市场的发展，使得中介人成为买卖双方当事人沟通、磋商、订立合同和最终完成交易的重要媒介，而如何在立法上平衡委托人和中介人的合法权益也显得更为重要。基于此，《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

近日，芜湖三山经济开发区人民法院审结一起中介公司诉被告胡某中介合同纠纷，在该案中，经中介公司多次微信、电话沟通，房屋出卖人胡某与买方达成买卖意向，经胡某同意中介公司收取买方定金两万元，后因卖方胡某原因导致房屋买卖合同最终未能签订，中介公司认为该结果系因胡某的过错，故胡某应支付相应的中介费用。承办法官经审理后认为，胡某通过口头委托中介公司出售其名下房产，中介公司接受委托为其联系买家，双方形成中介合同关系，但双方未签订书面中介合同，胡某与买家也未能签订房屋买卖合同，且中介公司未举证证明其从事该中介活动支出的必要费用，故不符合《民法典》要求支付中介报酬的规定，判决驳回中介公司的诉讼请求。

根据《民法典》的规定，支付中介报酬的前提是合同成立，但从该案的审理我们也不难感觉出，中介公司虽未能促成房屋买卖合同成立，但其已依据被告的委托为其提供了订约的机会，且为被告与买家达成了定金协议，现因卖家违约的，导致中介公司的前期工作成果难以转化成劳动报酬，对中介公司来说是不公平的。司法实践中，合同成立与否往往并非都能由中介公司决定，像上述案件中买卖当事人原因所致也时有发生，如若对合同成立前中介公司的工作成果一概否定，则难以平衡委托人与中介人的合法权益，对此《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，该条规定虽肯定了居间人的工作，但往往使得居间人因难以举证而无法实际保障权益。此次《民法典》的颁布，便考虑了这一情形，赋予中介人可以通过约定请求委托人支付在中介活动中产生的必要费用，进而更好的保障自身合法权益。

法官提醒：在中介活动时，中介人应规范经营，未促成合同成立的不得主张中介报酬，而作为委托人也应当遵守诚实信用原则，不得随意违约，更应按照合同约定支付中介报酬或中介活动中产生的必要费用。               

作者：综合审判庭  蒋能慧  编辑：王芳霞